Financiamento imobiliário - A alegria de quitar o financiamento

 Enfim o dia chegou. Esses dias fiz o último pagamento. Agora estou livre do peso do financiamento. 

Foram quase 5 anos pagando. mas só comecei a adiantar prestações no final do 2º ano, então poderia ter sido em menos tempo ainda. De qualquer maneira, acabei pagando o valor do meu apartamento e, de juros, acho que paguei o valor de um carro. Poderia ter sido muito pior: se eu tivesse deixado esse financiamento correndo por 30 anos, teria pago uns 5 apartamentos, conforme meus cálculos. 

Por isso, confrades, fica aqui o testemunho do poder libertador das amortizações extraordinárias. Caso façam um financiamento (de qualquer coisa), tentem, desde o primeiro mês de pagamento, ligar para o banco e solicitar para adiantar um valor do financiamento e sempre peçam para que o tal valor seja abatido do PRAZO.

Se necessário, deem um jeito de aumentar seus ganhos mensais para sempre conseguirem  adiantar algum valor, ou então diminuam suas despesas. O objetivo é pagar a prestação de cada mês e ainda adiantar alguma coisa por fora, todo mês. 

No início deste processo, os adiantamentos abatem bastante coisa do prazo com relativamente pouco dinheiro. No meu caso, por exemplo, no primeiro adiantamento que fiz , adiantei cerca de 12% do saldo devedor, e com isso abati 10 anos do prazo. Depois, somando outros adiantamentos que fiz, no total 27% da dívida, abati mais 10 anos do prazo. Ou seja, adiantando quase 40% do valor financiado, comprei 20 anos de liberdade.

No começo, cada mês adiantado custa bem pouco, pois seu preço é trazido a valor presente a partir de 30 anos no futuro, o que dá um grande desconto. À medida que vamos adiantando, cada mês abatido vale um pouco mais, pois é trazido a valor presente de um futuro cada vez mais próximo. Para se ter uma ideia, suponhamos que no início deste processo adiantar mil reais abata 7 meses do prazo. Mais para o final, adiantar mil reais irá abater 2 ou 3 meses, por exemplo.

Além disso, a diminuição do prazo faz com que cada prestação tenha uma parte cada vez maior de principal, o que acelera a quitação do financiamento, num ciclo virtuoso. Por conta disso, quitei bem mais cedo do que minha projeção inicial (abril de 2022).

Isto - matemática financeira na prática - é algo que deveria ser ensinado em todas as escolas, mas infelizmente não é.

Assim, amigos, quem tiver condições de adiantar prestações de qualquer financiamento ou empréstimo, que o faça. Não facilitem a vida dos banqueiros, que já têm uma vida nababesca. Eles que suem a camisa para ganhar dinheiro com arbitragem, spread, taxas de administração de contas, etc. 

Sem o peso do financiamento nas costas, fico mais aliviado e finalmente poderei começar os aportes em ações, FIIs, etc. e enfim fazer o bolo crescer. 

Graças a Deus, no meio do caminho conheci  o site do Bastter, onde aprendi que a melhor coisa a fazer era adiantar as prestações, pedindo para abater do prazo e com isso comprar tempo.  Engraçado que eu acabei encontrando o Bastter só porque estava tentando fazer a sardinhagem-mor de procurar investimentos com retornos superiores à taxa de juros do financiamento para "lucrar com a diferença". Não caiam nessa e quitem logo os financiamentos de vocês. 

Sendo assim, confrades, neste mês ou no próximo iniciarei os aportes. 

Ao contrário de muitos companheiros da finansfera, não pretendo divulgar os valores dos aportes e nem do meu patrimônio, mas vou dar um jeito de não deixar estas postagens monótonas.

Assim, o primeiro passo rumo à Tranquilidade Financeira foi dado.

Forte abraço, companheiros de jornada!

Fiquem com Deus!

Fora da Caridade não há Salvação!

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Obrigado por ler meu blog!

Leia meus posts anteriores sobre Financiamento Imobiliário:

Financiamento Imobiliário - o Poder Corrosivo do prazo sobre nosso patrimônio

Financiamento Imobiliário - o Poder Libertador das Amortizações Extraordinárias

Iniciando minha carteira de investimentos - parte 4 - FIIs

 Salve, salve, confraria, vamos ao penúltimo post desta minha série sobre a montagem de minha carteira de investimentos.

FIIs são uma classe muito boa de ativos por conta da renda passiva que eles geram e pela oportunidade de diversificação que eles representam, pois possibilitam pessoas comuns como nós terem acesso ao investimento em imóveis e à renda de aluguéis, coisa que em outras épocas só seria possível sendo rico o suficiente para gastar alguns milhões e comprar galpões logísticos  e prédios comerciais. 

De pouco em pouco vamos comprando quotas e aumentando a tão desejada renda passiva (que deve ser reinvestida, e não gasta, exceto em emergências, senão o bolo não cresce!).

Dito isto, acredito que:

- nos FIIs, semelhante ao que ocorre nas ações, devemos buscar comprar valor, e não apenas buscar aluguéis altos;

- devemos ler os relatórios dos gestores e os estatutos e contratos dos fundos (por exemplo, tem fundo que paga aluguéis altos, mas se formos ver no contrato, isso não está vindo dos inquilinos: o fundo está tirando dinheiro de seu caixa - isso é uma situação artificial e temporária para atrair quotistas.) 

- outra coisa importante é ficar atento ao prazo dos contratos de aluguel, para não ser surpreendido. (por exemplo, tem um fundo com um inquilino excelente que paga um aluguel altíssimo, aí você se anima e compra algumas cotas e não percebe que o contrato com esse inquilino maravilhoso vence ano que vem...)

- verificar quantidade e qualidade dos inquilinos (se for monoinquilino, o risco é maior, por razões óbvias; se o inquilino for o governo, também há um risco)

- verificar a quantidade, qualidade e localização dos imóveis (não adianta ter excelentes prédios mal localizados; da mesma forma encaro os fundos monoimóveis como sendo mais arriscados do que os multi-imóveis, etc.)

Meus critérios gerais para adquirir FIIs, a princípio, serão:

1) Evitar fundos de papel / fundos de fundos (tem fundo que não aplica em imóveis diretamente e só aplica em outros FIIs, em LCI, CRI, etc. - não vejo muita diferença entre isso e fundos de investimentos "convencionais", dos quais passo longe. Se algum leitor mais experiente com FIIs puder me explicar melhor sobre os fundos de papel, agradeço.)

2) Adquirir preferencialmente fundos multi-imóvel (isso não quer dizer que os monoimóvel não possam ter valor, só tem que tomar mais cuidado)

3) Dar preferência aos multi-inquilino (também não quer dizer que os fundos mono-inquilino não possam ter valor!)

Resumindo: Tijolo-Multi-Multi. 

Agora, falando mais especificamente, eu pretendo adquirir preferencialmente FIIs de galpões logísticos (sempre foram necessários para a indústria e comércio e talvez só vão perder a utilidade se/quando inventarem o teletransporte). 

Em relação aos FIIs de escritórios, eu pretendo comprar os que se encaixarem nos meus critérios, mas ao mesmo tempo fico com um pé para trás por conta do aumento da implementação do home-office no Brasil. Não imagino que imóveis de escritório vão acabar, até porque acho que toda empresa precisa de uma sede, mas fico imaginando que a tendência é diminuir o número de escritórios para aluguel.

Eu vejo duas tendências possíveis se desenvolvendo aqui (futurologia com algum embasamento):

1) Diminuição dos escritórios e grandes prédios empresariais por causa do aumento do home-office e digitalização dos serviços (pensem na quantidade de agências bancárias que estão fechando); 

mas, por outro lado:

2) Aumento do número de autônomos, micro-empresas, etc. por conta do desemprego em geral (óbvio que nem todas vão alugar salas comerciais para manter os custos no mínimo, mas acredito que alguns irão, sim, precisar de locais para seus negócios)

(Essa questão dos escritórios é um dos pontos que eu mais gostaria de trocar uma ideia com quem já investe em FII e saber a opinião do pessoal...)

Em relação a FIIs de Hospitais, eu vejo como vantagem que eles sempre serão úteis (mesmo quando inventarem mesas autônomas de cirurgia, que nem naquele filme Prometheus) então sempre estarão lá pagando o aluguel. Por outro lado, o hospital tem um grande poder de barganha por que suas instalações são bem específicas e limitam que tipo de negócio pode ser instalado no imóvel.

Em relação a FIIs de universidades... julgo que são mais versáteis que os de hospital por que sua estrutura pode ser mais facilmente adaptada para comportar outro tipo de negócio (não que hospitais não sejam, só que são menos versáteis que universidades). 

Em relação ao "dividend yield" (DY) dos FIIs, eu leio muita gente falando sobre isso, mas para mim essa métrica não faz muito sentido (assim como não faz sentido o DY de ações), pois a cotação muda toda hora, e o aluguel por cota também pode mudar, então não vou me importar muito com isso, sinceramente. Talvez o DY sirva para sinalizar se o preço da cota está caro em relação ao aluguel em determinado momento, mas isto é uma análise um tanto rasa do FII, na minha opinião.

Quais sãos os seus critérios de escolha para FIIs, pessoal? 

Forte abraço!

Fiquem com Deus!

A Renda Passiva e a aposentadoria se constroem ao longo de toda a vida

Saudações, confrades

Retomando o assunto do post anterior, vou falar um pouco mais detalhadamente sobre a renda passiva e as dificuldades inerentes à mesma.

Para ilustrar a dificuldade de se obter uma renda passiva "decente", vamos fazer uma "conta de padaria": selecionando alguns FIIs, vamos calcular uma estimativa, considerando as informações atuais, de quantas cotas eu precisaria ter e quanto dinheiro seria necessário para ganhar um salario mínimo de proventos por mês (para arredondar, considero que um salario mínimo são 1.100 reais, pois estou levando em conta o 13o salário). Escolhi os FIIs porque ao menos em teoria eles pagam proventos todo mês, ao contrário das ações pagadoras de dividendos, e estes aluguéis  tendem a ter valores mais estáveis  que os dividendos, mas óbvio que um patrimônio bem diversificado provavelmente incluiria ações e FIIs.

Os FIIs selecionados para este pequeno estudo NÃO SÃO recomendações. Coloquei alguns que considero bons e outros que considero ruins conforme meus critérios pessoais. 

O valor do aluguel recebido por cota corresponde ao último aluguel pago ou à média aproximada dos últimos aluguéis, caso o último aluguel recebido seja muito superior ao que o FII normalmente vinha pagando. 

Vamos às contas:

Fundo: KNRI11

Provento mensal: R$0,65

Valor da cota: R$ 182,00

Quantidade de cotas necessária: 1.692

Valor a ser investido: R$307.944,00

Fundo: BBPO11

Provento mensal: R$ 1,05

Valor da cota: R$162,15

Quantidade de cotas necessária: 1.047

Valor a ser investido: R$ 169.871,00

Fundo: HGLG11

Provento mensal: R$ 0,78

Valor da cota: R$182,00

Quantidade de cotas necessária: 1.410

Valor a ser investido: R$ 256.620,00

Fundo: RNGO11

Provento mensal: R$ 0,42

Valor da cota: R$  80,89

Quantidade de cotas necessária: 2.619

Valor a ser investido: R$ 211.851,00

Fundo: HGRE11

Provento mensal: R$ 0,57

Valor da cota: R$ 150,00

Quantidade de cotas necessária: 1.930

Valor a ser investido: 289.500,00

Fundo: LUGG11

Provento mensal: R$ 0,50

Valor da cota: R$  107,00

Quantidade de cotas necessária: 2.200

Valor a ser investido: R$ 235.400,00

Fundo: VRTA11

Provento mensal: R$ 0,73

Valor da cota: R$ 137,00

Quantidade de cotas necessária: 1.507

Valor a ser investido: R$ 206.459,00

Fundo: FIIB11

Provento mensal: R$ 1,70

Valor da cota: R$ 493,59

Quantidade de cotas necessária: 647

Valor a ser investido: R$ 319.352,00

Fundo: RCRB11

Provento mensal: R$ 1,55

Valor da cota: R$  181,12

Quantidade de cotas necessária: 710

Valor a ser investido: R$ 128.595,20

Reforço que as contas acima são apenas ilustrativas e não são totalmente verdadeiras - os rendimentos dos FII podem mudar, a cotação sobe e desce todo dia, pode ser que alguns FII sejam extintos, pode ser que fiquem com inadimplência alta e parem de pagar aluguéis, etc. Como sempre, o que salva é a diversificação. Nunca é prudente colocar todo o seu dinheiro em um ativo só, então eu nunca colocaria 200K em um mesmo FII, por exemplo, a não ser que 200K representassem 5% ou menos  do meu patrimônio- mas se este fosse o caso, acho que eu não estaria preocupado com a renda passiva e provavelmente acharia que um salario mínimo é uma quantia insignificante...

Multiplique os valores acima por 10 para ver o quanto é necessário investir, aproximadamente, para receber um salário  de R$ 11.000,00 em proventos, um dos "santos graais" da blogosfera das finanças...

Percebam que a matemática confirma a obviedade do que escrevi acima- é preciso ter bastante dinheiro aplicado para produzir uma renda passiva minimamente decente. 

Isso pode parecer frustrante, a principio, mas não podemos desanimar da busca pela Tranquilidade Financeira, que é parte da busca pela própria Liberdade. Cada meta de renda passiva atingida é uma pequena vitória no caminho e nos deixa um pouco mais livres. Um exemplo interessante é do nosso colega de finansfera, o Soldado do Milhão, que tem uma carteira majoritariamente composta por FIIs. Segundo a última atualização dele (o fechamento de maio, neste momento em que escrevo), ele tem uns 60K aplicados em FII e ganha por volta de  R$ 300,00 por mês de rendimentos, o que já  é uma renda passiva que ajuda o bolo a crescer. Firme e forte, aos poucos ele está incrementando a carteira, e pelo que entendi do "lema" do blog dele, seu objetivo é obter uma renda passiva de R$1.000,00 por mês. Torço para que o soldado alcance a meta.

Com isso, vemos que, a não ser que você seja um alto executivo de uma multinacional que recebe anualmente bônus de valores  consideráveis, a renda passiva é algo a ser construído os poucos ao longo de toda a vida, e ao mesmo tempo não pode ser tratada como um objetivo de vida per si, e sim como uma ferramenta. Temos que ir construindo a nossa Tranquilidade Financeira tijolinho por tijolinho, mês a mês, sem desanimar, e toda a renda passiva obtida ao longo desta caminhada tem que ser reinvestida para gerar mais renda passiva, ou seja, devemos evitar ao máximo gastar os dividendos e os aluguéis recebidos - devemos, sempre que for possível, reaplicá-los. A hora de gastar tais rendimentos é quando sentirmos tranquilidade para parar de trabalhar por obrigação, parar de trabalhar pelo dinheiro, e isso depende do patrimônio acumulado e dos custos fixos de vida e, portanto, pode ocorrer em qualquer idade: não precisamos de um número arbitrário para isso, muito menos o do INSS - aliás, esta foi uma imensa lavagem cerebral que a humanidade sofreu: por causa da existência das Previdências Sociais estatais, foi incutido no imaginário das pessoas que há uma idade certa para se aposentar, e isso faz com que muitos não pensem nisso desde a juventude, por considerarem que é "cedo demais", fora o grande dano social provocado pelo fato das pessoas terceirizarem a responsabilidade por sua previdência.  Na verdade, a aposentadoria tem que ser construída ao longo de toda a vida, um pouquinho a cada dia, tijolinho por tijolinho. É importante mantermos isto sempre em mente.  

Forte abraço!

Financiamento imobiliário - o poder libertador das amortizações extraordinárias

Conforme disse no final do meu post sobre o poder corrosivo dos juros, hoje vou falar sobre como agir em relação a um financiamento imobiliário já contratado.

Dito de maneira bem simples: não importa o prazo, os juros ou o valor financiado, a regra será sempre a mesma: adiante as parcelas! Junte dinheiro e adiante! Muito importante: peça para abater o valor adiantado do PRAZO, e não da prestação.

Por que isso? Porque, como falei no outro post, o prazo exercerá efeito exponencial sobre o montante devido, e é ele o principal responsável por termos pago 5, 6, 7 imóveis ao fim do financiamento.

Vou ilustrar os efeitos disso com o meu caso. Há alguns anos fiz um financiamento para adquirir o imóvel onde moro atualmente. Infelizmente, tive que fazer o "padrão" de 30 anos, por ter encontrado um imóvel que considerei bastante bom e por não ter dinheiro suficiente para financiar em um prazo menor (as prestações de um contrato de 25 ou 20 anos "não caberiam" no meu bolso). Conforme falei desde o início do blog, não vou dizer o valor exato, para preservar minha privacidade. Sendo assim, transformarei todos os valores do exemplo em índices.

Digamos que o financiamento tenha o valor de 100. As prestações (no início) valiam 1,13 e iriam diminuindo com o tempo, mas diminuiriam beeeem devagar (centavos por mês). Comparando com o índice representativo do valor financiado, o meu salário líquido na época equivaleria a 2,1. No início do financiamento, eu ainda estava tendo muitos gastos com a estruturação de minha vida e por isso não podia nem pensar em adiantar valores. Assim que "estabilizei" minha vida, apertei o cinto, fechei as mãos, e comecei a juntar dinheiro para realizar os adiantamentos.

A primeira vez, eu tinha conseguido juntar um valor de aproximadamente 10,5 (ou seja, pouco mais de um décimo do valor financiado). Quando liguei para o banco e solicitei a emissão de um boleto para amortização extraordinária, definindo que a mesma deveria ser abatida do prazo, e não das prestações, a pessoa que atendeu me disse que aquele valor abateria 105 meses do prazo do financiamento. Com cerca de um décimo do valor financiado, eu eliminei quase 10 anos da minha dívida. Quase um terço do prazo! Sendo assim, o cálculo do montante final não estaria mais "elevado a 30", mas sim praticamente "elevado a 20", o que é uma diferença considerável. Com relativamente pouco valor, eu havia comprado quase 10 anos de liberdade da dívida. Aquilo me deixou muito feliz e mais motivado para continuar com meu plano. Estabeleci uma meta a ser adiantada todo mês e, caso o plano seja seguido à risca, sem imprevistos, eu consigo me livrar desta dívida em pouco anos (bem menos do que os 30 do financiamento original!).

Por quê isso aconteceu? Porque quando se abate algum valor de uma dívida, o banco "puxa" as últimas prestações devidas, trazendo-as a valor presente, o que significa que são eliminados os juros que seriam pagos sobre as mesmas, fazendo com que o dinheiro adiantado incorra apenas sobre o valor do principal (acho que também são eliminados os valores referentes ao seguro de cada prestação que foi adiantada, mas não tenho certeza. Também não sei quanto à taxa de administração embutida em cada parcela). Seguindo esta lógica, como aquela foi  a primeira amortização extraordinária, foram puxadas prestações de mais de vinte anos no futuro para o presente, e por isso o desconto foi grande. Seguindo esta lógica, o desconto obtido com as próximas amortizações não seria tão grande assim, visto que as prestações "puxadas" estariam cada vez mais próximas do presente. Mas ainda assim, é um excelente negócio adiantar as prestações. A sensação de ver o prazo do financiamento e, consequentemente, os juros a serem pagos ficando cada vez menores, é bastante libertadora.

Nunca mais juntei tanto dinheiro quanto da primeira vez. As outras vezes que adiantei foram valores menores (na média 1), mas como as prestações ainda estavam bastante tempo no futuro, o número de meses abatido do prazo ainda era muito bom (na média 15 meses - ou seja, de cada vez eu conseguia me livrar, na média, de mais de um ano de financiamento). Atualmente o valor que falta para quitar totalmente a dívida é cerca de 70, e o "novo prazo" do financiamento (descontando todo o tempo que já comprei) é de aproximadamente 15 anos e meio (ou seja, a situação atual é como se eu tivesse financiado 70 - e não 100 - num contrato de 15,5 anos). Certamente o montante que terei pago, no fim de tudo, é bem menor do que eu pagaria se tivesse apenas ficado pagando passivamente as prestações por 30 anos. Para vocês terem uma ideia de como o sistema é "perverso", eu já paguei muito mais do principal da dívida com as amortizações extraordinárias do que com a parte do principal embutida em cada prestação (a razão é de mais ou menos 3 para 1 - ou seja, dos 30 de principal já pagos, 20 foram extraordinariamente e 10 foram pelas prestações mensais)

Se eu parasse agora de adiantar valores, já pagaria bem menos de juros no fim do contrato, tendo em vista a redução do prazo em quase metade do valor.

Porém, vou seguir com meu plano: não quero esperar tanto tempo para quitar esta dívida. Muito mais do que o dinheiro que eu  perderia pagando os juros (abusivos), há outros fatores, financeiros e não financeiros, a serem considerados:

1) Se eu perder o emprego e ainda não tiver quitado a dívida, posso perder o imóvel (e junto com ele, todo o valor já pago);
2) A inflação e os juros podem aumentar  do nada (não é o que se espera atualmente, mas nunca se sabe), o que prejudicará o pagamento de minha dívida (conseguirei guardar menos, posso passar por dificuldades, etc.);
3) Aqui é o Brasil, a terra da insegurança jurídica, praticamente uma terra sem lei (paradoxalmente, haja visto o excesso de leis e burocracias existentes!). Pode haver literalmente do nada uma mudança em alguma lei que me obrigue a de repente quitar o valor do imóvel, ou então, como já aconteceu com um pessoal que tinha financiamento da caixa, pode surgir "do nada", devido a alguma obscura cláusula contratual, um saldo devedor ao fim do financiamento, conforme dito nesta notícia >> https://extra.globo.com/noticias/economia/donos-de-imoveis-quitados-vao-justica-contra-nova-divida-21939275.html
4) Em consequência dos itens 1,2 e 3, o meu sono é menos tranquilo do que poderia ser;
5) Enquanto continuar com esta dívida, não vale à pena investir em outras coisas (ações, FII, etc.), pois considero que devo pagá-la o quanto antes, devido a tudo o que escrevi acima; e
6) A existência desta dívida me obriga a me manter numa determinada faixa salarial, o que me impede de buscar empregos com menos estresse onde eu ganharia menos, além de servir como mais um fator de pressão no trabalho (conforme item 1).

Financiamento Imobiliário - o poder corrosivo do prazo sobre nosso patrimônio

Para a imensa maioria dos brasileiros, a compra de um imóvel é o maior contrato que assinarão na vida; o maior negócio; o maior valor que irão gastar e a maioria tem a necessidade de recorrer a um financiamento imobiliário. Infelizmente são poucos os que dão a devida atenção a tal coisa, e não estudam o básico de matemática financeira para sequer analisar as alternativas disponíveis (não que haja muitas, mas sempre é bom ter os conhecimentos necessários).

Como diz o Bastter, a decisão entre ter uma casa própria ou morar de aluguel não é apenas financeira. Há variáveis psicológicas, emocionais, sociais, culturais, etc. que influenciam e devem ser levadas em conta. Uma delas é, obviamente, a felicidade do indivíduo e de sua família.

Primeiramente, um conselho: se sua família puder esperar um pouco e poupar mais, tente não financiar o imóvel. Tente pagá-lo à vista. Financie só se for necessário (por exemplo: você encontrou um bom negócio - um imóvel em um bom local e com o tamanho adequado para sua família a um preço bom - e você não quer perder a oportunidade)

Para os que não sabem absolutamente nada sobre matemática financeira, aqui estão algumas explicações básicas:

A não ser que você pegue  dinheiro emprestado com alguém bem próximo na família (tipo o seu pai ou sua mãe, e olhe lá), o emprestador irá cobrar juros, que são, grosso modo, o "preço do dinheiro" e eles podem ser do tipo simples (que incidem apenas sobre o capital emprestado, sem efeito cumulativo - ou seja, mantido o valor do empréstimo, todo mês o juro é igual ao do mês anterior) ou do tipo composto (quando os juros incidem sobre o capital emprestado e também sobre os juros acumulados - ou seja, juros sobre juros). Em 99% dos casos, o dinheiro é emprestado no regime de juros compostos. Vou escrever as fórmulas dos dois sistemas, para que a explicação fique mais fácil:

Juros simples >> J = C * i * t 

(onde C é o valor emprestado, i é a taxa de juros, e t é o prazo do empréstimo) - esta fórmula está calculando apenas os juros. Para saber  o total final da dívida (o Montante (M)) deve-se somar o valor inicial do empréstimo, ficando M = C + J = C *(1+ i*t). No caso dos juros simples, tanto a taxa de juros (i) quanto o prazo (t) multiplicam o valor que foi emprestado.

Juros Compostos >> M = C *(1+i)^t  

(onde o "^" significa "elevado a..."). Ou seja, no caso dos juros compostos, a taxa multiplica o valor emprestado, mas este valor está ELEVADO ao tempo. Com isso, o tempo exerce um efeito exponencial sobre o valor do empréstimo, e é aí que mora o perigo dos empréstimos em geral, principalmente do financiamento imobiliário. É o tempo o principal responsável pelos juros que se paga em um empréstimo.

As pessoas, quando decidem contratar um financiamento para comprar um imóvel, geralmente só prestam atenção na taxa de juros, e ficam comparando o financiamento oferecido pelos nossos (poucos) grandes bancos apenas pelas taxas (na grande maioria dos casos é a Caixa Econômica que oferece a menor taxa de juros). 

Quase ninguém pensa no tempo: todo mundo está acostumado a pensar no financiamento "padrão" de 30 anos, então já considera isso como dado e geralmente nem pensam que o tempo também tem que ser levado em conta para tomar esta decisão. 

Claro que a grande maioria das pessoas que têm condições de fazer um financiamento imobiliário (aquelas capazes de poupar o valor mínimo de entrada), não terão condições de financiar em menos do que 30 anos porque, se o fizessem, as prestações ficariam altas demais para suas faixas salariais. Teriam que ou dar uma entrada maior (tendo que poupar mais, correndo o risco de perder um bom negócio) ou aumentar suas rendas mensais, o que infelizmente é muito difícil para a maioria dos brasileiros.

Para aqueles que tiverem condições, é uma excelente ideia tentar reduzir o tempo do financiamento, fugindo do padrão de 30 anos. 

Vamos comparar os valores para termos uma ideia dos efeitos do tempo sobre os juros compostos, usando uma calculadora (bem simples) disponível neste site (https://www.calculadorafacil.com.br/financeiro/simulador-de-financiamento-de-imoveis):

Dados:

Sistema: SAC (neste sistema, paga-se menos juros do que na Tabela Price (TP))

Valor do imóvel = R$ 100.000,00 (valor escolhido para facilitar as comparações)

Valor financiado = R$ 100.000,00 (entrada zero, para facilitar a visualização dos resultados)

Juros = 9%a.a (vi  hoje mesmo alguns bancos oferecendo 8,8%a.a, 8,9% a.a, então arredondei para simplificar)

Seguros, taxa administrativa e taxa referencial = deixei as que o site colocou automaticamente

Prazo = 360 meses (30 anos)

Resultados:

Valor efetivamente pago = R$ 235.375,00

Ou seja, você comprou 1 imóvel e pagou 2,35 imóveis. Custo efetivo de 135,375%.

Primeira parcela:  R$ 1.027,78

Agora vamos refazer a simulação anterior, trocando o prazo para 20 anos (240 meses):

Valor efetivamente pago = R$ 190.375,00

Ou seja, foi comprado 1 imóvel pelo preço de 1,9 imóvel. Custo efetivo de 90,375%.

Economia de 45 mil reais;

Primeira parcela: R$ 1.166,67

Simulando com o prazo de 15 anos (180 meses) :

Valor efetivamente pago = R$ 167.875,00

Em 15 anos de financiamento, paga-se 1,67 imóvel. Custo efetivo de 67,875%

Economia de 67.500 reais em relação ao financiamento padrão de 30 anos.

Primeira parcela: R$ 1.305,56

Finalmente, simulação de 10 anos (120 meses):

Paga-se efetivamente R$ 145.375,00 (ou seja, 1,45 imóvel). Custo efetivo de 45,375%.

Economia de R$ 90.000,00 em relação ao financiamento "padrãozão" de 30 anos (quase outro imóvel)

Primeira parcela: R$1.583,33 (parcela quase 50% maior do que a do financiamento de prazo maior)

Reparem que à medida que diminuímos o tempo do financiamento, menos IMÓVEIS iremos pagar no final. Quanto maior o prazo, mais imóveis iremos pagar para o banco (dinheiro que deixamos de usufruir ou de aportar, o que prejudica nossa qualidade de vida e atrasa nossa TF - tranquilidade financeira) e, cá entre nós, os grandes bancos já têm lucros bilionários. Não precisamos dar ainda mais dinheiro para eles...

Se pararmos para pensar um pouco, vamos perceber a seguinte realidade: ao comprar um imóvel através de financiamento, devemos tentar fazer este contrato à menor taxa de juros possível, mas esta taxa não irá variar muito de um banco para o outro. Na verdade, a taxa de juros não está sob nosso controle. Ela teria que ser considerada como "dada"; dificilmente conseguiremos uma grande redução na taxa, e só nos resta aceitar a menor taxa que pudermos encontrar, caso não haja alternativa a não ser contratar o financiamento. As demais taxas (seguros, referencial, administração, etc.) também estão fora de nosso controle. 

As variáveis relevantes que estão, estas sim, sob nosso controle direto são o valor da entrada e o prazo do financiamento.

Devemos sempre procurar dar o maior valor de entrada possível (financiando menos) e contratarmos financiamentos pelo menor prazo possível (fujam do padrão de 30 anos! Se puderem, financiem em  5, 10 anos!), para que, no fim, paguemos o menor valor possível por nossas casas e apartamentos. Repetindo o que disse lá no início: se tiverem condições de poupar um pouco mais e pagar o imóvel à vista, não financiem! Paguem à vista!

Há ainda um detalhe importante, a respeito de o que fazer depois que se contrata o financiamento: esperamos o tempo passar, pagando passivamente, mês a mês, cada prestação, até acabar o prazo? Claro que não! Uma vez feito o financiamento, ADIANTE as prestações, todos os meses, se possível!

Mas este é um assunto para um próximo post...