Financiamento imobiliário - o poder libertador das amortizações extraordinárias

Conforme disse no final do meu post sobre o poder corrosivo dos juros, hoje vou falar sobre como agir em relação a um financiamento imobiliário já contratado.

Dito de maneira bem simples: não importa o prazo, os juros ou o valor financiado, a regra será sempre a mesma: adiante as parcelas! Junte dinheiro e adiante! Muito importante: peça para abater o valor adiantado do PRAZO, e não da prestação.

Por que isso? Porque, como falei no outro post, o prazo exercerá efeito exponencial sobre o montante devido, e é ele o principal responsável por termos pago 5, 6, 7 imóveis ao fim do financiamento.

Vou ilustrar os efeitos disso com o meu caso. Há alguns anos fiz um financiamento para adquirir o imóvel onde moro atualmente. Infelizmente, tive que fazer o "padrão" de 30 anos, por ter encontrado um imóvel que considerei bastante bom e por não ter dinheiro suficiente para financiar em um prazo menor (as prestações de um contrato de 25 ou 20 anos "não caberiam" no meu bolso). Conforme falei desde o início do blog, não vou dizer o valor exato, para preservar minha privacidade. Sendo assim, transformarei todos os valores do exemplo em índices.

Digamos que o financiamento tenha o valor de 100. As prestações (no início) valiam 1,13 e iriam diminuindo com o tempo, mas diminuiriam beeeem devagar (centavos por mês). Comparando com o índice representativo do valor financiado, o meu salário líquido na época equivaleria a 2,1. No início do financiamento, eu ainda estava tendo muitos gastos com a estruturação de minha vida e por isso não podia nem pensar em adiantar valores. Assim que "estabilizei" minha vida, apertei o cinto, fechei as mãos, e comecei a juntar dinheiro para realizar os adiantamentos.

A primeira vez, eu tinha conseguido juntar um valor de aproximadamente 10,5 (ou seja, pouco mais de um décimo do valor financiado). Quando liguei para o banco e solicitei a emissão de um boleto para amortização extraordinária, definindo que a mesma deveria ser abatida do prazo, e não das prestações, a pessoa que atendeu me disse que aquele valor abateria 105 meses do prazo do financiamento. Com cerca de um décimo do valor financiado, eu eliminei quase 10 anos da minha dívida. Quase um terço do prazo! Sendo assim, o cálculo do montante final não estaria mais "elevado a 30", mas sim praticamente "elevado a 20", o que é uma diferença considerável. Com relativamente pouco valor, eu havia comprado quase 10 anos de liberdade da dívida. Aquilo me deixou muito feliz e mais motivado para continuar com meu plano. Estabeleci uma meta a ser adiantada todo mês e, caso o plano seja seguido à risca, sem imprevistos, eu consigo me livrar desta dívida em pouco anos (bem menos do que os 30 do financiamento original!).

Por quê isso aconteceu? Porque quando se abate algum valor de uma dívida, o banco "puxa" as últimas prestações devidas, trazendo-as a valor presente, o que significa que são eliminados os juros que seriam pagos sobre as mesmas, fazendo com que o dinheiro adiantado incorra apenas sobre o valor do principal (acho que também são eliminados os valores referentes ao seguro de cada prestação que foi adiantada, mas não tenho certeza. Também não sei quanto à taxa de administração embutida em cada parcela). Seguindo esta lógica, como aquela foi  a primeira amortização extraordinária, foram puxadas prestações de mais de vinte anos no futuro para o presente, e por isso o desconto foi grande. Seguindo esta lógica, o desconto obtido com as próximas amortizações não seria tão grande assim, visto que as prestações "puxadas" estariam cada vez mais próximas do presente. Mas ainda assim, é um excelente negócio adiantar as prestações. A sensação de ver o prazo do financiamento e, consequentemente, os juros a serem pagos ficando cada vez menores, é bastante libertadora.

Nunca mais juntei tanto dinheiro quanto da primeira vez. As outras vezes que adiantei foram valores menores (na média 1), mas como as prestações ainda estavam bastante tempo no futuro, o número de meses abatido do prazo ainda era muito bom (na média 15 meses - ou seja, de cada vez eu conseguia me livrar, na média, de mais de um ano de financiamento). Atualmente o valor que falta para quitar totalmente a dívida é cerca de 70, e o "novo prazo" do financiamento (descontando todo o tempo que já comprei) é de aproximadamente 15 anos e meio (ou seja, a situação atual é como se eu tivesse financiado 70 - e não 100 - num contrato de 15,5 anos). Certamente o montante que terei pago, no fim de tudo, é bem menor do que eu pagaria se tivesse apenas ficado pagando passivamente as prestações por 30 anos. Para vocês terem uma ideia de como o sistema é "perverso", eu já paguei muito mais do principal da dívida com as amortizações extraordinárias do que com a parte do principal embutida em cada prestação (a razão é de mais ou menos 3 para 1 - ou seja, dos 30 de principal já pagos, 20 foram extraordinariamente e 10 foram pelas prestações mensais)

Se eu parasse agora de adiantar valores, já pagaria bem menos de juros no fim do contrato, tendo em vista a redução do prazo em quase metade do valor.

Porém, vou seguir com meu plano: não quero esperar tanto tempo para quitar esta dívida. Muito mais do que o dinheiro que eu  perderia pagando os juros (abusivos), há outros fatores, financeiros e não financeiros, a serem considerados:

1) Se eu perder o emprego e ainda não tiver quitado a dívida, posso perder o imóvel (e junto com ele, todo o valor já pago);
2) A inflação e os juros podem aumentar  do nada (não é o que se espera atualmente, mas nunca se sabe), o que prejudicará o pagamento de minha dívida (conseguirei guardar menos, posso passar por dificuldades, etc.);
3) Aqui é o Brasil, a terra da insegurança jurídica, praticamente uma terra sem lei (paradoxalmente, haja visto o excesso de leis e burocracias existentes!). Pode haver literalmente do nada uma mudança em alguma lei que me obrigue a de repente quitar o valor do imóvel, ou então, como já aconteceu com um pessoal que tinha financiamento da caixa, pode surgir "do nada", devido a alguma obscura cláusula contratual, um saldo devedor ao fim do financiamento, conforme dito nesta notícia >> https://extra.globo.com/noticias/economia/donos-de-imoveis-quitados-vao-justica-contra-nova-divida-21939275.html
4) Em consequência dos itens 1,2 e 3, o meu sono é menos tranquilo do que poderia ser;
5) Enquanto continuar com esta dívida, não vale à pena investir em outras coisas (ações, FII, etc.), pois considero que devo pagá-la o quanto antes, devido a tudo o que escrevi acima; e
6) A existência desta dívida me obriga a me manter numa determinada faixa salarial, o que me impede de buscar empregos com menos estresse onde eu ganharia menos, além de servir como mais um fator de pressão no trabalho (conforme item 1).