sexta-feira, 8 de março de 2019

Financiamento Imobiliário - o poder corrosivo do prazo sobre nosso patrimônio

Para a imensa maioria dos brasileiros, a compra de um imóvel é o maior contrato que assinarão na vida; o maior negócio; o maior valor que irão gastar e a maioria tem a necessidade de recorrer a um financiamento imobiliário. Infelizmente são poucos os que dão a devida atenção a tal coisa, e não estudam o básico de matemática financeira para sequer analisar as alternativas disponíveis (não que haja muitas, mas sempre é bom ter os conhecimentos necessários).
Como diz o Bastter, a decisão entre ter uma casa própria ou morar de aluguel não é apenas financeira. Há variáveis psicológicas, emocionais, sociais, culturais, etc. que influenciam e devem ser levadas em conta. Uma delas é, obviamente, a felicidade do indivíduo e de sua família.

Primeiramente, um conselho: se sua família puder esperar um pouco e poupar mais, tente não financiar o imóvel. Tente pagá-lo à vista. Financie só se for necessário (ex: você encontrou um bom negócio)

Para os que não sabem absolutamente nada sobre matemática financeira, aqui estão algumas explicações básicas:
A não ser que você pegue  dinheiro emprestado com alguém bem próximo na família (tipo o seu pai ou sua mãe, e olhe lá), o emprestador irá cobrar juros, que são, grosso modo, o "preço do dinheiro" e eles podem ser do tipo simples (que incidem apenas sobre o capital emprestado, sem efeito cumulativo - ou seja, mantido o valor do empréstimo, todo mês o juro é igual ao do mês anterior) ou do tipo composto (quando os juros incidem sobre o capital emprestado e também sobre os juros acumulados - ou seja, juros sobre juros). Em 99% dos casos, o dinheiro é emprestado no regime de juros compostos. Vou escrever as fórmulas dos dois sistemas, para que a explicação fique mais fácil:

Juros simples >> J = C * i * t (onde C é o valor emprestado, i é a taxa de juros, e t é o prazo do empréstimo) - esta fórmula está calculando apenas os juros. Para saber  o total final da dívida (o Montante (M)) deve-se somar o valor inicial do empréstimo, ficando M = C + J = C *(1+ i*t). No caso dos juros simples, tanto a taxa de juros (i) quanto o prazo (t) multiplicam o valor que foi emprestado.

Juros Compostos >> M = C *(1+i)^t  (onde o "^" significa "elevado a..."). Ou seja, no caso dos juros compostos, a taxa multiplica o valor emprestado, mas este valor está ELEVADO ao tempo. Com isso, o tempo exerce um efeito exponencial sobre o valor do empréstimo, e é aí que mora o perigo dos empréstimos em geral, principalmente do financiamento imobiliário. É o tempo o principal responsável pelos juros que se paga em um empréstimo.

As pessoas, quando decidem contratar um financiamento para comprar um imóvel, geralmente só prestam atenção na taxa de juros, e ficam comparando o financiamento oferecido pelos nossos (poucos) grandes bancos apenas pelas taxas (na grande maioria dos casos é a Caixa Econômica que oferece a menor taxa de juros). Quase ninguém pensa no tempo: todo mundo está acostumado a pensar no financiamento "padrão" de 30 anos, então já considera isso como dado e geralmente nem pensam que o tempo também tem que ser levado em conta para tomar esta decisão. Claro que a grande maioria das pessoas que têm condições de fazer um financiamento imobiliário (aquelas capazes de poupar o valor mínimo de entrada), não terão condições de financiar em menos do que 30 anos porque, se o fizessem, as prestações ficariam altas demais para suas faixas salariais. Teriam que ou dar uma entrada maior (tendo que poupar mais, correndo o risco de perder um bom negócio) ou aumentar suas rendas mensais, o que infelizmente é muito difícil para a maioria dos brasileiros.

Para aqueles que tiverem condições, é uma excelente ideia tentar reduzir o tempo do financiamento, fugindo do padrão de 30 anos. Vamos comparar os valores para termos uma ideia dos efeitos do tempo sobre os juros compostos, usando uma calculadora (bem simples) disponível neste site (https://www.calculadorafacil.com.br/financeiro/simulador-de-financiamento-de-imoveis):

Dados:
Sistema: SAC (neste sistema, paga-se menos juros do que na Tabela Price (TP))
Valor do imóvel = R$ 100.000,00 (valor escolhido para facilitar as comparações)
Valor financiado = R$ 100.000,00 (entrada zero, para facilitar a visualização dos resultados)
Juros = 9%a.a (vi  hoje mesmo alguns bancos oferecendo 8,8%a.a, 8,9% a.a, então arredondei para simplificar)
Seguros, taxa administrativa e taxa referencial = deixei as que o site colocou automaticamente
Prazo = 360 meses (30 anos)

Resultados:
Valor efetivamente pago = R$ 235.375,00
Ou seja, você comprou 1 imóvel e pagou 2,35 imóveis. Custo efetivo de 135,375%.
Primeira parcela:  R$ 1.027,78

Agora vamos refazer a simulação anterior, trocando o prazo para 20 anos (240 meses):
Valor efetivamente pago = R$ 190.375,00
Ou seja, foi comprado 1 imóvel pelo preço de 1,9 imóvel. Custo efetivo de 90,375%.
Economia de 45 mil reais;
Primeira parcela: R$ 1.166,67

Simulando com o prazo de 15 anos (180 meses) :
Valor efetivamente pago = R$ 167.875,00
Em 15 anos de financiamento, paga-se 1,67 imóvel. Custo efetivo de 67,875%
Economia de 67.500 reais em relação ao financiamento padrão de 30 anos.
Primeira parcela: R$ 1.305,56

Finalmente, simulação de 10 anos (120 meses):
Paga-se efetivamente R$ 145.375,00 (ou seja, 1,45 imóvel). Custo efetivo de 45,375%.
Economia de R$ 90.000,00 em relação ao padrãozão de 30 anos (quase outro imóvel)
Primeira parcela: R$1.583,33 (parcela quase 50% maior do que a do financiamento de prazo maior)

Reparem que à medida que diminuímos o tempo do financiamento, menos IMÓVEIS iremos pagar no final. Quanto maior o prazo, mais imóveis iremos pagar para o banco (dinheiro que deixamos de usufruir ou de aportar, o que prejudica nossa qualidade de vida e atrasa nossa TF - tranquilidade financeira) e, cá entre nós, os grandes bancos já têm lucros bilionários. Não precisamos dar ainda mais dinheiro para eles...

Se pararmos para pensar um pouco, vamos perceber a seguinte realidade: ao comprar um imóvel através de financiamento, devemos tentar fazer este contrato à menor taxa de juros possível, mas esta taxa não irá variar muito de um banco para o outro. Na verdade, a taxa de juros não está sob nosso controle. Ela teria que ser considerada como "dada"; dificilmente conseguiremos uma grande redução na taxa, e só nos resta aceitar a menor taxa que pudermos encontrar, caso não haja alternativa a não ser contratar o financiamento. As demais taxas (seguros, referencial, administração, etc.) também estão fora de nosso controle. As variáveis relevantes que estão, estas sim, sob nosso controle direto são o valor da entrada e o prazo do financiamento. Devemos sempre procurar dar o maior valor de entrada possível (financiando menos) e contratarmos financiamentos pelo menor prazo possível (fujam do padrão de 30 anos! Se puderem, financiem em  5, 10 anos!), para que, no fim, paguemos o menor valor possível por nossas casas e apartamentos. Repetindo o que disse lá no início: se tiverem condições de poupar um pouco mais e pagar o imóvel à vista, não financiem! Paguem à vista!

Há ainda um detalhe importante, a respeito de o que fazer depois que se contrata o financiamento: esperamos o tempo passar, pagando passivamente, mês a mês, cada prestação, até acabar o prazo? Claro que não! Uma vez feito o financiamento, ADIANTE as prestações, todos os meses, se possível!
Mas este é um assunto para um próximo post...

2 comentários:

  1. O problema dos financiamentos são os juros abusivos, mesmo no caso do imobiliário.

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  2. Sem dúvida, Beto. Os juros no Brasil são muito altos, mais altos do que no resto do mundo (para ter uma ideia, veja em outro post meu em que comento a respeito da remuneração da poupança nos EUA e no Reino Unido).
    Entretanto, como eu disse no texto, a taxa de juros não está sob nosso controle. Num financiamento, o cliente só tem alguma chance de controlar duas variáveis: a entrada e o prazo, e deve se esforçar para dar a maior entrada possível e financiar pelo menor prazo que puder, devido ao efeito exponencial do prazo sobre os juros.

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