quinta-feira, 27 de maio de 2021

Iniciando minha carteira de investimentos - parte 4 - FIIs

 Salve, salve, confraria, vamos ao penúltimo post desta minha série sobre a montagem de minha carteira de investimentos.

FIIs são uma classe muito boa de ativos por conta da renda passiva que eles geram e pela oportunidade de diversificação que eles representam, pois possibilitam pessoas comuns como nós terem acesso ao investimento em imóveis e à renda de aluguéis, coisa que em outras épocas só seria possível sendo rico o suficiente para gastar alguns milhões e comprar galpões logísticos  e prédios comerciais. 

De pouco em pouco vamos comprando quotas e aumentando a tão desejada renda passiva (que deve ser reinvestida, e não gasta, exceto em emergências, senão o bolo não cresce!).

Dito isto, acredito que:

- nos FIIs, semelhante ao que ocorre nas ações, devemos buscar comprar valor, e não apenas buscar aluguéis altos;

- devemos ler os relatórios dos gestores e os estatutos e contratos dos fundos (por exemplo, tem fundo que paga aluguéis altos, mas se formos ver no contrato, isso não está vindo dos inquilinos: o fundo está tirando dinheiro de seu caixa - isso é uma situação artificial e temporária para atrair quotistas.) 

- outra coisa importante é ficar atento ao prazo dos contratos de aluguel, para não ser surpreendido. (por exemplo, tem um fundo com um inquilino excelente que paga um aluguel altíssimo, aí você se anima e compra algumas cotas e não percebe que o contrato com esse inquilino maravilhoso vence ano que vem...)

- verificar quantidade e qualidade dos inquilinos (se for monoinquilino, o risco é maior, por razões óbvias; se o inquilino for o governo, também há um risco)

- verificar a quantidade, qualidade e localização dos imóveis (não adianta ter excelentes prédios mal localizados; da mesma forma encaro os fundos monoimóveis como sendo mais arriscados do que os multi-imóveis, etc.)

Meus critérios gerais para adquirir FIIs, a princípio, serão:

1) Evitar fundos de papel / fundos de fundos (tem fundo que não aplica em imóveis diretamente e só aplica em outros FIIs, em LCI, CRI, etc. - não vejo muita diferença entre isso e fundos de investimentos "convencionais", dos quais passo longe. Se algum leitor mais experiente com FIIs puder me explicar melhor sobre os fundos de papel, agradeço.)

2) Adquirir preferencialmente fundos multi-imóvel (isso não quer dizer que os monoimóvel não possam ter valor, só tem que tomar mais cuidado)

3) Dar preferência aos multi-inquilino (também não quer dizer que os fundos mono-inquilino não possam ter valor!)

Resumindo: Tijolo-Multi-Multi

Agora, falando mais especificamente, eu pretendo adquirir preferencialmente FIIs de galpões logísticos (sempre foram necessários para a indústria e comércio e talvez só vão perder a utilidade se/quando inventarem o teletransporte). 

Em relação aos FIIs de escritórios, eu pretendo comprar os que se encaixarem nos meus critérios, mas ao mesmo tempo fico com um pé para trás por conta do aumento da implementação do home-office no Brasil. Não imagino que imóveis de escritório vão acabar, até porque acho que toda empresa precisa de uma sede, mas fico imaginando que a tendência é diminuir o número de escritórios para aluguel.

Eu vejo duas tendências possíveis se desenvolvendo aqui (futurologia com algum embasamento):

1) Diminuição dos escritórios e grandes prédios empresariais por causa do aumento do home-office e digitalização dos serviços (pensem na quantidade de agências bancárias que estão fechando); 

mas, por outro lado:

2) Aumento do número de autônomos, micro-empresas, etc. por conta do desemprego em geral (óbvio que nem todas vão alugar salas comerciais para manter os custos no mínimo, mas acredito que alguns irão, sim, precisar de locais para seus negócios)

(Essa questão dos escritórios é um dos pontos que eu mais gostaria de trocar uma ideia com quem já investe em FII e saber a opinião do pessoal...)

Em relação a FIIs de Hospitais, eu vejo como vantagem que eles sempre serão úteis (mesmo quando inventarem mesas autônomas de cirurgia, que nem naquele filme Prometheus) então sempre estarão lá pagando o aluguel. Por outro lado, o hospital tem um grande poder de barganha por que suas instalações são bem específicas e limitam que tipo de negócio pode ser instalado no imóvel.

Em relação a FIIs de universidades... julgo que são mais versáteis que os de hospital por que sua estrutura pode ser mais facilmente adaptada para comportar outro tipo de negócio (não que hospitais não sejam, só que são menos versáteis que universidades). 

Em relação ao "dividend yield" (DY) dos FIIs, eu leio muita gente falando sobre isso, mas para mim essa métrica não faz muito sentido (assim como não faz sentido o DY de ações), pois a cotação muda toda hora, e o aluguel por cota também pode mudar, então não vou me importar muito com isso, sinceramente. Talvez o DY sirva para sinalizar se o preço da cota está caro em relação ao aluguel em determinado momento, mas isto é uma análise um tanto rasa do FII, na minha opinião.


Quais sãos os seus critérios de escolha para FIIs, pessoal? 

Forte abraço!

Fiquem com Deus!

quarta-feira, 12 de maio de 2021

Iniciando minha carteira de investimentos - parte 3 - Ações

Saudações, confraria da melhor blogosfera do Brasil!

Essas últimas semanas tem sido bem difíceis no trabalho. Muita coisa pra fazer, então quase não tenho tido tempo para escrever aqui e comentar nos blogs dos meus amigos da finansfera... se Deus quiser logo as coisas voltarão ao normal.


Continuando a minha estratégia de investimentos, falarei agora sobre as ações. Muito já foi falado sobre assunto em todos estes anos de blogosfera das finanças, então não entrarei em pormenores que nem fiz no post sobre a reserva de valor (o qual foi bem mais detalhado por que é um assunto mais raro na nossa querida finansfera).

Vou falar somente sobre os meus critérios pessoais para escolha de ações (que são iguais aos de muita gente, então sem grandes novidades aqui, mas mesmo assim não são recomendações para ninguém!).

Os meus critérios, a princípio, serão estes:

-Só vou comprar ações ON

- Histórico de pelo menos 10 anos de lucros, preferencialmente crescentes 

- Empresa sem dívidas ou com dívidas equilibradas ou dívidas  pequenas em relação ao patrimônio líquido 

- IPO há no mínimo 10 anos 

Estes são basicamente os critérios propostos pelo Bastter em sua filosofia de investimentos, e eu concordo com ele. Considero os ensinamentos dele verdadeiras redpills financeiras.

Claro que alguma coisa pode ser flexibilizada nesses critérios (por exemplo, 8 anos de lucro ao invés de 10, ou IPO há 7 anos, etc.), até porque nossa bolsa é relativamente pequena e não tem tantas empresas assim que atendam a todos os critérios.

Porém, uma vez feita a carteira de ações  com os critérios propostos acima (a qual chamarei de carteira "All Stars"), também penso em iniciar uma outra carteira focada em small caps  com critérios ainda a serem definidos (como diria o Bastter, esse é um resquício de sardinhagem na minha mente - será que conseguirei me livrar disso? Será que eu mudarei de ideia? Só o tempo dirá... mas a princípio estou tentado a usar esta estratégia)

Mas é claro que esta carteira "Small" será iniciada (se for iniciada) somente após a All Stars ser completada, então ainda vai demorar um bom tempo (é bom pra pensar com calma também), considerando que só pretendo fazer 1 ou 2 aportes por mês para economizar na corretagem e que eu pretendo ter pelo menos umas 15 ações na carteira All Stars, isso sem falar nos FIIs.

Um ponto fundamental: como ninguém é capaz de prever o futuro, pode ser que haja empresas dentre as que eu selecionar para a carteira All Stars que com o passar dos anos piorem seus resultados e me decepcionem (por exemplo, deixem de ter lucros ou passem a ter dívidas crescentes). E aí? O que eu vou fazer? Vou vender essas ações quando estes sinais começarem a se mostrar? Para estes casos, eu tenho duas hipóteses:

1ª Hipótese: vender as ações se elas apresentarem estes sinais de piora por dois ou mais anos seguidos, e realocar o dinheiro naquelas que permaneceram boas; ou

2ª Hipótese: buy and never sell > nunca vender as ações, pois assim como elas eram boas e se tornaram ruins, nada impede que elas voltem a ser boas ("não está morto o que pode eternamente jazer, e nas estranhas eras que virão, mesmo a morte pode morrer") - estas ações se tornariam mais uma linha de defesa caso eu precise do dinheiro por algum motivo (e assim evito me desfazer dos bons investimentos por mais um tempo).


O próximo artigo será sobre FIIs.

O que os cavalheiros da blogosfera acham da minha estratégia?

Forte abraco!

Fiquem com Deus!