Salve, salve, confraria, vamos ao penúltimo post desta minha série sobre a montagem de minha carteira de investimentos.
FIIs são uma classe muito boa de ativos por conta da renda passiva que eles geram e pela oportunidade de diversificação que eles representam, pois possibilitam pessoas comuns como nós terem acesso ao investimento em imóveis e à renda de aluguéis, coisa que em outras épocas só seria possível sendo rico o suficiente para gastar alguns milhões e comprar galpões logísticos e prédios comerciais.
De pouco em pouco vamos comprando quotas e aumentando a tão desejada renda passiva (que deve ser reinvestida, e não gasta, exceto em emergências, senão o bolo não cresce!).
Dito isto, acredito que:
- nos FIIs, semelhante ao que ocorre nas ações, devemos buscar comprar valor, e não apenas buscar aluguéis altos;
- devemos ler os relatórios dos gestores e os estatutos e contratos dos fundos (por exemplo, tem fundo que paga aluguéis altos, mas se formos ver no contrato, isso não está vindo dos inquilinos: o fundo está tirando dinheiro de seu caixa - isso é uma situação artificial e temporária para atrair quotistas.)
- outra coisa importante é ficar atento ao prazo dos contratos de aluguel, para não ser surpreendido. (por exemplo, tem um fundo com um inquilino excelente que paga um aluguel altíssimo, aí você se anima e compra algumas cotas e não percebe que o contrato com esse inquilino maravilhoso vence ano que vem...)
- verificar quantidade e qualidade dos inquilinos (se for monoinquilino, o risco é maior, por razões óbvias; se o inquilino for o governo, também há um risco)
- verificar a quantidade, qualidade e localização dos imóveis (não adianta ter excelentes prédios mal localizados; da mesma forma encaro os fundos monoimóveis como sendo mais arriscados do que os multi-imóveis, etc.)
Meus critérios gerais para adquirir FIIs, a princípio, serão:
1) Evitar fundos de papel / fundos de fundos (tem fundo que não aplica em imóveis diretamente e só aplica em outros FIIs, em LCI, CRI, etc. - não vejo muita diferença entre isso e fundos de investimentos "convencionais", dos quais passo longe. Se algum leitor mais experiente com FIIs puder me explicar melhor sobre os fundos de papel, agradeço.)
2) Adquirir preferencialmente fundos multi-imóvel (isso não quer dizer que os monoimóvel não possam ter valor, só tem que tomar mais cuidado)
3) Dar preferência aos multi-inquilino (também não quer dizer que os fundos mono-inquilino não possam ter valor!)
Resumindo: Tijolo-Multi-Multi.
Agora, falando mais especificamente, eu pretendo adquirir preferencialmente FIIs de galpões logísticos (sempre foram necessários para a indústria e comércio e talvez só vão perder a utilidade se/quando inventarem o teletransporte).
Em relação aos FIIs de escritórios, eu pretendo comprar os que se encaixarem nos meus critérios, mas ao mesmo tempo fico com um pé para trás por conta do aumento da implementação do home-office no Brasil. Não imagino que imóveis de escritório vão acabar, até porque acho que toda empresa precisa de uma sede, mas fico imaginando que a tendência é diminuir o número de escritórios para aluguel.
Eu vejo duas tendências possíveis se desenvolvendo aqui (futurologia com algum embasamento):
1) Diminuição dos escritórios e grandes prédios empresariais por causa do aumento do home-office e digitalização dos serviços (pensem na quantidade de agências bancárias que estão fechando);
mas, por outro lado:
2) Aumento do número de autônomos, micro-empresas, etc. por conta do desemprego em geral (óbvio que nem todas vão alugar salas comerciais para manter os custos no mínimo, mas acredito que alguns irão, sim, precisar de locais para seus negócios)
(Essa questão dos escritórios é um dos pontos que eu mais gostaria de trocar uma ideia com quem já investe em FII e saber a opinião do pessoal...)
Em relação a FIIs de Hospitais, eu vejo como vantagem que eles sempre serão úteis (mesmo quando inventarem mesas autônomas de cirurgia, que nem naquele filme Prometheus) então sempre estarão lá pagando o aluguel. Por outro lado, o hospital tem um grande poder de barganha por que suas instalações são bem específicas e limitam que tipo de negócio pode ser instalado no imóvel.
Em relação a FIIs de universidades... julgo que são mais versáteis que os de hospital por que sua estrutura pode ser mais facilmente adaptada para comportar outro tipo de negócio (não que hospitais não sejam, só que são menos versáteis que universidades).
Em relação ao "dividend yield" (DY) dos FIIs, eu leio muita gente falando sobre isso, mas para mim essa métrica não faz muito sentido (assim como não faz sentido o DY de ações), pois a cotação muda toda hora, e o aluguel por cota também pode mudar, então não vou me importar muito com isso, sinceramente. Talvez o DY sirva para sinalizar se o preço da cota está caro em relação ao aluguel em determinado momento, mas isto é uma análise um tanto rasa do FII, na minha opinião.
Quais sãos os seus critérios de escolha para FIIs, pessoal?
Forte abraço!
Fiquem com Deus!
