Iniciando minha carteira de investimentos - parte 4 - FIIs

 Salve, salve, confraria, vamos ao penúltimo post desta minha série sobre a montagem de minha carteira de investimentos.

FIIs são uma classe muito boa de ativos por conta da renda passiva que eles geram e pela oportunidade de diversificação que eles representam, pois possibilitam pessoas comuns como nós terem acesso ao investimento em imóveis e à renda de aluguéis, coisa que em outras épocas só seria possível sendo rico o suficiente para gastar alguns milhões e comprar galpões logísticos  e prédios comerciais. 

De pouco em pouco vamos comprando quotas e aumentando a tão desejada renda passiva (que deve ser reinvestida, e não gasta, exceto em emergências, senão o bolo não cresce!).

Dito isto, acredito que:

- nos FIIs, semelhante ao que ocorre nas ações, devemos buscar comprar valor, e não apenas buscar aluguéis altos;

- devemos ler os relatórios dos gestores e os estatutos e contratos dos fundos (por exemplo, tem fundo que paga aluguéis altos, mas se formos ver no contrato, isso não está vindo dos inquilinos: o fundo está tirando dinheiro de seu caixa - isso é uma situação artificial e temporária para atrair quotistas.) 

- outra coisa importante é ficar atento ao prazo dos contratos de aluguel, para não ser surpreendido. (por exemplo, tem um fundo com um inquilino excelente que paga um aluguel altíssimo, aí você se anima e compra algumas cotas e não percebe que o contrato com esse inquilino maravilhoso vence ano que vem...)

- verificar quantidade e qualidade dos inquilinos (se for monoinquilino, o risco é maior, por razões óbvias; se o inquilino for o governo, também há um risco)

- verificar a quantidade, qualidade e localização dos imóveis (não adianta ter excelentes prédios mal localizados; da mesma forma encaro os fundos monoimóveis como sendo mais arriscados do que os multi-imóveis, etc.)

Meus critérios gerais para adquirir FIIs, a princípio, serão:

1) Evitar fundos de papel / fundos de fundos (tem fundo que não aplica em imóveis diretamente e só aplica em outros FIIs, em LCI, CRI, etc. - não vejo muita diferença entre isso e fundos de investimentos "convencionais", dos quais passo longe. Se algum leitor mais experiente com FIIs puder me explicar melhor sobre os fundos de papel, agradeço.)

2) Adquirir preferencialmente fundos multi-imóvel (isso não quer dizer que os monoimóvel não possam ter valor, só tem que tomar mais cuidado)

3) Dar preferência aos multi-inquilino (também não quer dizer que os fundos mono-inquilino não possam ter valor!)

Resumindo: Tijolo-Multi-Multi. 

Agora, falando mais especificamente, eu pretendo adquirir preferencialmente FIIs de galpões logísticos (sempre foram necessários para a indústria e comércio e talvez só vão perder a utilidade se/quando inventarem o teletransporte). 

Em relação aos FIIs de escritórios, eu pretendo comprar os que se encaixarem nos meus critérios, mas ao mesmo tempo fico com um pé para trás por conta do aumento da implementação do home-office no Brasil. Não imagino que imóveis de escritório vão acabar, até porque acho que toda empresa precisa de uma sede, mas fico imaginando que a tendência é diminuir o número de escritórios para aluguel.

Eu vejo duas tendências possíveis se desenvolvendo aqui (futurologia com algum embasamento):

1) Diminuição dos escritórios e grandes prédios empresariais por causa do aumento do home-office e digitalização dos serviços (pensem na quantidade de agências bancárias que estão fechando); 

mas, por outro lado:

2) Aumento do número de autônomos, micro-empresas, etc. por conta do desemprego em geral (óbvio que nem todas vão alugar salas comerciais para manter os custos no mínimo, mas acredito que alguns irão, sim, precisar de locais para seus negócios)

(Essa questão dos escritórios é um dos pontos que eu mais gostaria de trocar uma ideia com quem já investe em FII e saber a opinião do pessoal...)

Em relação a FIIs de Hospitais, eu vejo como vantagem que eles sempre serão úteis (mesmo quando inventarem mesas autônomas de cirurgia, que nem naquele filme Prometheus) então sempre estarão lá pagando o aluguel. Por outro lado, o hospital tem um grande poder de barganha por que suas instalações são bem específicas e limitam que tipo de negócio pode ser instalado no imóvel.

Em relação a FIIs de universidades... julgo que são mais versáteis que os de hospital por que sua estrutura pode ser mais facilmente adaptada para comportar outro tipo de negócio (não que hospitais não sejam, só que são menos versáteis que universidades). 

Em relação ao "dividend yield" (DY) dos FIIs, eu leio muita gente falando sobre isso, mas para mim essa métrica não faz muito sentido (assim como não faz sentido o DY de ações), pois a cotação muda toda hora, e o aluguel por cota também pode mudar, então não vou me importar muito com isso, sinceramente. Talvez o DY sirva para sinalizar se o preço da cota está caro em relação ao aluguel em determinado momento, mas isto é uma análise um tanto rasa do FII, na minha opinião.

Quais sãos os seus critérios de escolha para FIIs, pessoal? 

Forte abraço!

Fiquem com Deus!

Iniciando minha carteira de investimentos - parte 3 - Ações

Saudações, confraria da melhor blogosfera do Brasil!

Essas últimas semanas tem sido bem difíceis no trabalho. Muita coisa pra fazer, então quase não tenho tido tempo para escrever aqui e comentar nos blogs dos meus amigos da finansfera... se Deus quiser logo as coisas voltarão ao normal.

Continuando a minha estratégia de investimentos, falarei agora sobre as ações. Muito já foi falado sobre assunto em todos estes anos de blogosfera das finanças, então não entrarei em pormenores que nem fiz no post sobre a reserva de valor (o qual foi bem mais detalhado por que é um assunto mais raro na nossa querida finansfera).

Vou falar somente sobre os meus critérios pessoais para escolha de ações (que são iguais aos de muita gente, então sem grandes novidades aqui, mas mesmo assim não são recomendações para ninguém!).

Os meus critérios, a princípio, serão estes:

-Só vou comprar ações ON

- Histórico de pelo menos 10 anos de lucros, preferencialmente crescentes 

- Empresa sem dívidas ou com dívidas equilibradas ou dívidas  pequenas em relação ao patrimônio líquido 

- IPO há no mínimo 10 anos 

Estes são basicamente os critérios propostos pelo Bastter em sua filosofia de investimentos, e eu concordo com ele. Considero os ensinamentos dele verdadeiras redpills financeiras.

Claro que alguma coisa pode ser flexibilizada nesses critérios (por exemplo, 8 anos de lucro ao invés de 10, ou IPO há 7 anos, etc.), até porque nossa bolsa é relativamente pequena e não tem tantas empresas assim que atendam a todos os critérios.

Porém, uma vez feita a carteira de ações  com os critérios propostos acima (a qual chamarei de carteira "All Stars"), também penso em iniciar uma outra carteira focada em small caps  com critérios ainda a serem definidos (como diria o Bastter, esse é um resquício de sardinhagem na minha mente - será que conseguirei me livrar disso? Será que eu mudarei de ideia? Só o tempo dirá... mas a princípio estou tentado a usar esta estratégia)

Mas é claro que esta carteira "Small" será iniciada (se for iniciada) somente após a All Stars ser completada, então ainda vai demorar um bom tempo (é bom pra pensar com calma também), considerando que só pretendo fazer 1 ou 2 aportes por mês para economizar na corretagem e que eu pretendo ter pelo menos umas 15 ações na carteira All Stars, isso sem falar nos FIIs.

Um ponto fundamental: como ninguém é capaz de prever o futuro, pode ser que haja empresas dentre as que eu selecionar para a carteira All Stars que com o passar dos anos piorem seus resultados e me decepcionem (por exemplo, deixem de ter lucros ou passem a ter dívidas crescentes). E aí? O que eu vou fazer? Vou vender essas ações quando estes sinais começarem a se mostrar? Para estes casos, eu tenho duas hipóteses:

1ª Hipótese: vender as ações se elas apresentarem estes sinais de piora por dois ou mais anos seguidos, e realocar o dinheiro naquelas que permaneceram boas; ou

2ª Hipótese: buy and never sell > nunca vender as ações, pois assim como elas eram boas e se tornaram ruins, nada impede que elas voltem a ser boas ("não está morto o que pode eternamente jazer, e nas estranhas eras que virão, mesmo a morte pode morrer") - estas ações se tornariam mais uma linha de defesa caso eu precise do dinheiro por algum motivo (e assim evito me desfazer dos bons investimentos por mais um tempo).

O próximo artigo será sobre FIIs.

O que os cavalheiros da blogosfera acham da minha estratégia?

Forte abraco!

Fiquem com Deus!

Iniciando minha carteira de investimentos - parte 2 - Reserva de Valor

 Saudações, confraria da blogosfera!

Complementando o post anterior, sobre a alocação dos investimentos, vou falar sobre a reserva de valor, a qual, pelo menos no momento, pretendo que irá compor no máximo 5% de meu patrimônio (mas essa porcentagem pode mudar conforme meu entendimento e a situação geral mudem)

1) Primeiramente, para que serve uma Reserva de Valor?

No meu entendimento, ela serve para proteger a mim e à minha família de desastres políticos, como confiscos de dinheiro em conta-corrente e poupança (que nem na época do Collor), congelamento de ativos por decisões judiciais, bloqueio de conta bancária por motivos políticos, etc. 

Ou seja, a reserva de valor não é para especular e lucrar com as valorizações (embora isso possa eventualmente acontecer): ela serve simplesmente para eu conseguir me virar nos cenários desastrosos que apontei acima. 

Serviria, na época do confisco das poupanças nos anos 90, para eu não me desesperar (como muitos se desesperaram) e para eu conseguir ao menos por um tempo suprir minhas necessidades básicas e de minha família (comida, água, luz, etc). Se isso acontecer de novo (toc, toc, toc), ela servirá para este tipo de proteção.

Serviria também para me ajudar a fugir do país no caso de uma guerra civil, de um golpe comunista, etc. Ao menos para ajudar comprar as passagens de avião para fora, ou para pagar um atravessador na fronteira, e para as despesas iniciais em outro país.

Em último caso, serviria para subornar o guarda do gulag e fugir da prisão, no pior cenário (bati na madeira aqui, gente).

Rezemos para que nada do que escrevi acima aconteça, com nenhum de nós. 

2) E o que serve como reserva de valor?

Obviamente, não pode ser nada que fique em custódia em um banco brasileiro, pois assim estaria ao alcance do governo. Sendo assim, a Reserva de Emergência não serve, e nem o dinheiro em conta corrente. 

a) Dinheiro físico guardado em casa ou em algum outro esconderijo serve. No caso de um confisco semelhante ao do Collor, muito provavelmente até Reais físicos serviriam para me livrar de um sufoco.

Mas o ideal mesmo é ter moedas fortes (principalmente dólar, mas também libras e euros) físicas guardadas em algum esconderijo - não pode ser num cofre de banco, porque aí não estarão protegidas nem de um confisco geral. E numa grande crise, imagino que os bancos iriam fechar. No caso de um golpe comunista, imagino que seriam fechados pelo governo, e aí eu perderia o acesso ao cofre.

b) Além do dinheiro físico, também recomendaria ter uma conta no exterior, nos EUA ou na Europa, de modo a ter recursos mais sólidos e mais seguros em outro país, fora da jurisdição de nosso governo. A conta no exterior seria um lugar para onde eu enviaria remessas periodicamente e também para receber o valor de eventuais vendas de ações e FIIs investidos no exterior. Seria necessário um banco nos EUA ou na Europa que aceitasse correntistas não residentes, e que aceitasse abrir conta on-line. Ainda estou pesquisando isso, então se algum leitor souber, por favor me dê uma dica. 

c) Também podem ser usados como reserva de valor os metais preciosos, pois historicamente sempre foram aceitos nas trocas comerciais, desde que a humanidade chegou à abstração do dinheiro. 

Os mais úteis, na minha opinião, são o ouro e a prata. 

Acho importante ter ambos na reserva, pois a prata serviria para pequenas transações (alimentos, transporte, roupas, etc.) e o ouro poderia servir para as grandes compras (casa, terreno, carro) e para guardar grandes valores em pouco espaço. 

Porém, conforme o gráfico no capítulo 1 do livro Stocks for the Long Run, do Jeremy Siegel, o ouro praticamente acompanhou a inflação (em relação ao dólar) no período considerado na análise dele. Com base nisso, para o longo prazo o ouro só serve mesmo para a reserva de valor, pois a tendência é que acompanhe a inflação. Hoje, cerca de 320 reais compram 1 grama de ouro. Pode ser que daqui a 20 anos R$ 320,00 seja o preço de uma bala juquinha (batam três vezes na madeira aí, gente), mas 1 grama de ouro continuará sendo 1 grama de ouro e certamente valerá muito mais que uma bala juquinha. 

O problema é onde adquirir ouro e prata, e de maneira conveniente para que realmente funcionem como reserva de valor - ou seja, que possa ser revendido depois, caso necessário. 

Uma forma são as joias, as quais em uma situação de crise podem ser vendidas pelo peso de seu metal, com a desvantagem de que você pagará muito mais que isso para comprá-las - o que não inviabiliza o uso como reserva de valor.

Outra forma são moedas de coleção (numismáticas), principalmente as de prata, que existem muitas e não são muito caras (mas há a necessidade de consultar catálogos de moedas para verificar o teor de metal precioso em cada moeda, para saber quanto de metal estamos de fato comprando). 

Elas também têm o inconveniente de que pagaremos mais do que o valor do metal e numa crise as venderemos somente pelo peso (sem o "valor numismático") - claro que isso também não inviabiliza seu uso como reserva de valor, na minha opinião. 

O maior problema das moedas numismáticas é, a meu ver, o risco de falsificação. Então é necessário muito cuidado na hora de comprá-las.

Mas eu acho que a forma ideal de investir em metais são aquelas "moedas de investimento", que têm pesos padronizados e vem com certificados dos fabricantes (um exemplo famoso é a maple leaf canadense), pois creio que essas são relativamente fáceis de vender. Outra forma são barras de ouro e prata com pesos padronizados (e que também vem com certificados de autenticidade). 

O que conta aqui é a facilidade de vender quando necessário, e estas (moedas e barras) são as mais fáceis de vender, na minha opinião, por conta de sua padronização.

Em relação a fundos de ouro (ex: GOLD11), eu não os considero bem como reservas de valor no sentido pleno da expressão. 

Certamente podem ajudar a proteger o patrimônio contra a inflação, mas não o protegem contra confiscos de autoridades e  nem contra grandes crises nacionais e internacionais, pois você é dono de um papel, e mesmo que ele seja conversível em ouro, na hora que o problema surgir você pode ficar na mão - por exemplo, o banco simplesmente fecha, ou restringe os resgates, ou o governo baixa uma lei na canetada proibindo a conversão, etc. - Exemplos históricos para isso não faltam. Pesquisem sobre a perda do lastro em ouro do dólar, quando os bancos foram proibidos de converter dólares em ouro e logo depois virou crime ter moedas de ouro nos EUA (ordem executiva 6102 de 1933). 

Acho que, se você faz questão de aplicar em um fundo de ouro, ele pelo menos deveria ser no exterior, para no mínimo você estar protegido contra o risco nacional. 

d) Por fim, temos as criptomoedas. Cada vez mais populares, e com novas surgindo a cada dia, elas ainda estão longe de funcionarem a contento como meio de troca (por conta da imensa volatilidade) e como unidade de conta (idem), mas ao menos as mais confiáveis delas podem, a meu ver, servir como reserva de valor, pelo menos enquanto durar esta confiança. 

O problema está justamente na confiança: alguns criptoativos já se revelaram esquemas de pirâmide, vários parecem que são criados só de zoeira... enfim, é difícil confiar em um criptoativo, principalmente um que seja recém-criado. E me parece que a confiança neste tipo de ativo tem sido bastante abalada.  O nosso colega da blogosfera Gerson Ravv parece que se decepcionou com as criptos.

O Peão Playboy, em seu último post até o momento, também deu uma opinião interessante e com os pés no chão sobre as criptos.

E o Heavy Metal, que anda sumido, também deu sua opinião sincera, a qual transcrevo aqui: 

"Pensando em arriscar um "troco" em um fundo de Criptomoedas, mas sinceramente acho que é uma bolha prestes a estourar. Quem surfou, surfou e ganhou muito dinheiro - e eu, perdi o bonde. Tenho medo de entrar agora. Em tempo: não faço aqui juízo de certo ou errado, mas sim de timing para entrar no ativo! Se vai ser ouro digital ou "merposa", só Deus sabe. É uma onda violenta e entrar na hora errada... é pedir para rasgar dinheiro."

Para as criptos, tentando formular uma teoria, eu acho que um critério de compra plausível é o teste do tempo. Outro critério plausível seria a reputação.  Vejam que isso tudo é muito subjetivo. 

Se nada é garantido nos investimentos, no mundo das criptos isso é ainda mais verdade. E acho que por um bom tempo irá pairar sobre elas algum risco de criminalização ou de outro tipo de interferência estatal (vide o processo que a SEC [a CVM dos EUA] está movendo há alguns anos contra a Ripple).

Enfim, em relação às criptos, eu até quero entrar no mercado, mas com muito critério e cautela. Acho que por enquanto só aportaria algo entre R$100,00 e R$200,00 por mês. Tenho pesquisado exchanges e estudado sobre cold wallets. Se alguém tiver uma recomendação, por favor comente aí.

Dada a dificuldade inerente ao assunto, digo que as criptos merecem futuros posts, no quais irei resumir meus estudos sobre o assunto. 

Existem mais coisas que servem como reserva de valor (obras de arte, itens de colecionador, etc.), mas são coisas, a meu ver, muito específicas e que seriam mais difíceis de revender do que os metais preciosos e as criptos, então não vou descrever aqui. Com certeza são bons para quem os entende, mas costumam não ser uma boa ideia para pessoas comuns. 

E acima de tudo, uma coisa bem mais importante do que "onde aportar seu dinheiro" : a reserva mais importante do indivíduo, materialmente falando, são as suas habilidades e aprendizados, e também sua cultura. Sendo assim, "aportem seu tempo" estudando, praticando habilidades úteis, lendo a boa literatura, enfim, buscando sempre melhorar como indivíduos.

Pois bem, confrades, estes são os meus pensamentos sobre a Reserva de valor. Qual a opinião de vocês sobre isso? 

A parte 3 desta série será sobre ações.

Forte abraço, meus companheiros de trincheira! 

Fiquem com Deus!