Revisando minha carteira de FIIs

Saudações, confraria!

Este post, uma breve análise de minha carteira de FIIs, tem um caráter mais auto-reflexivo, e também servirá de histórico para mim mesmo, caso daqui a alguns anos eu queira relembrar de como eu pensava nesta época. Quem quiser tecer comentários e críticas construtivas, fique à vontade.

Fiz a tabela abaixo com as informações que acredito serem as mais relevantes a respeito dos FIIs de minha carteira, conforme a posição de hoje (17 de outubro do ano de 2022 de Nosso Senhor).

(Relembro, como sempre, que nenhum ativo mencionado neste blog e/ou em seus comentários é uma recomendação de investimento! Estudem sozinhos e decidam por si só em quê aportar! Nunca confiem em anônimos da internet!!)

Quem quiser, clique para ampliar. Valores de aportes expressos em Coroas

Valores dos aportes expressos em Coroas

Valores dos aportes expressos em Coroas

Pelas tabelas acima: 

- a maior parte dos meus FIIs são de logística, em segundo lugar vem os classificados como "Híbridos" e em terceiro os que são classificados como "Indústria" (bastante parecidos com os de logística). Em último lugar o segmento que eu coloquei como sendo Agências Bancárias / Lojas, representado somente pelo fundo RBVA11. Este fundo aos poucos está deixando de ser focado em agências (embora estas ainda representem boa parte de sua receita), e no médio/longo prazo ele provavelmente será um fundo "híbrido". 

- A maior parte dos aportes foi feita em FIIs geridos pela Credit Suisse, e em segundo lugar pela Vinci Real Estate. Em último lugar pela Kinea (somente o KNRI11).

Agora, alguns apontamentos pessoais sobre cada FII:

ALZR11 - gosto dos relatórios desse fundo, são bem feitos e explicadinhos. Os seus 15 imóveis são de boa qualidade e a receita é bem diversificada entre os inquilinos, que atuam em segmentos bem diferentes uns dos outros. No momento em que escrevo a vacância está zerada, e o passivo representa quase 20% do ativo. Não sei se 20% é preocupante, mas acho bom ficar de olho.

FIIB11 - mono imóvel, multi-inquilino, gestão passiva - na verdade  ele é um mono-imóvel com cara de multi-imóvel, pois é gigantesco e cheio de "lotes" alugados para diversos inquilinos. Entendo que um risco dele seja um eventual take over por algum fundo maior. Espero que não aconteça,  mas é um risco que acho plausível. Acho a gestão fundo bem boa, despejando inquilinos que não pagam o aluguel e não deixando lotes vagos por muito tempo. Sempre que leio um relatório do FIIB, a vacância está baixa. O passivo representa somente 1% do ativo, o que eu vejo com bons olhos.

HGBS11 - fundo de shoppings da Credit Suisse, com 12 imóveis e cerca de 5% de vacância neste momento em que escrevo. Acho que shoppings são algo forte na cultura urbana brasileira (creio que por conta da violência urbana, principalmente e infelizmente) então mesmo com o avanço do e-commerce creio que ainda representarão um bom negócio. Mas é óbvio que posso estar errado.

HGLG11 - fundo de logística bem diversificado, com imóveis de boa qualidade. Muitos o consideram o melhor FII da bolsa, ou algo próximo disso. Com seus 19 imóveis, passivo de 10% do ativo, e vacância atualmente na casa dos 8%, considero que está tudo sob controle, mas obviamente posso estar errado. Acho que os fundos de logística em geral tendem a ser mais resilientes por conta da essencialidade de sua atividade-fim e das distâncias continentais da nossa querida Terra de Santa Cruz. A taxa de administração é baixa, em comparação a outros FIIs da carteira (0,6% do valor de mercado) e não possui taxa de performance.

HGRE11 - Fundo de escritórios com 19 imóveis, passivo pequeno (4%) e  vacância alta já há muito tempo. A vacância tem diminuído nos últimos meses e hoje está na casa dos 22%, sendo que já esteve na casa dos 30%. Apesar disso, os proventos mensais hoje estão um pouco  maiores do que quando comprei. Devo comprar mais algumas cotas quando chegar a vez desse fundo, mas depois disso talvez eu evite  comprar mais cotas, mas vou dar uma estudada mais a fundo nos relatórios. Sinceramente não sou muito fã do segmento "Escritórios", ainda mais por conta do aumento do tele-trabalho, mas também não acredito que a curto e médio prazo o trabalho presencial em escritórios irá acabar completamente.

HGRU11 - um dos poucos FIIs do segmento "renda urbana", embora seja classificado formalmente como "Híbrido". Seus 84 imóveis e a incrível vacância de 0% (zero) mostram que a gestão faz um trabalho competente. Por outro lado, estão sendo realizadas vendas de várias lojas, conforme os últimos relatórios, e não sei se isso será bom no longo prazo. Só podemos esperar e confiar no trabalho da gestão, que tem se mostrado boa neste e em outros fundos. 

JSRE11 - FII meio sem graça, mas certinho até o momento. Vejo na internet o pessoal reclamando do desempenho, dizendo que o fundo só anda de lado e que o gestor é preguiçoso. Sinceramente, não sei. O único fundo administrado pelo Safra da minha carteira (e desconheço se eles administram mais algum). Possui 6 imóveis, vacância na casa dos 15% e passivo de 6%. Taxa de administração de 1% do valor de mercado, e taxa de performance de 20% sobre os rendimentos que ultrapassarem IGPM+6%a.a (desconheço se cobraram alguma vez).

KNRI11 - fundo de escritórios e de logística, muito bem quisto pela comunidade financeira no geral. Possui 20 imóveis, vacância financeira na casa dos 6% (pouco mais de 1 ano atrás estava na casa dos 13%), vacância física inferior a 2%, e passivo por volta de 8% do ativo. Além disso, é o fundo com o maior valor de ativo da minha carteira (na casa dos 4 bilhões de reais). Vejo nos fóruns de finanças por aí que o pessoal reclama um pouco da taxa de administração salgada (1,25% do valor de mercado, um pouco mais que o dobro da taxa do HGLG), mas acho que a gestão deste fundo é boa, e o KNRI tem bons imóveis. Como ele mescla escritórios e logística, acaba ajudando a aumentar minha diversificação de segmentos.

LVBI11 - fundo de logística com 8 imóveis, vacância quase zero, e passivo de cerca de 17% do ativo. Não tenho muito o que falar deste fundo. Assim como o JSRE, ele é certinho e chato. Mas acho que a gestão tem se movimentado para ampliar o portfolio. Assim como muitos fundos, é bastante concentrado em SP, mas não vejo isso como um problema. 

RBVA11 - ainda muito concentrado em 2 clientes: Santander e Caixa. Será que o plano de focar em lojas de rua vai vingar? Fora isso, vejo o pessoal que investe em FIIs ter a opinião dividida em relação à Rio Bravo. Por outro lado, é bom ver a gestão trabalhando para tornar o fundo cada vez menos dependente das agências bancárias (que, na atual conjuntura, são um segmento imobiliário que tende a encolher... mas óbvio que ninguém sabe o futuro, e esta previsão pode estar completamente errada por motivos que sequer imaginamos!)

SDIL11 - fundo pequeno de logística administrado pela Rio Bravo, com 5 imóveis, vacância hoje inferior a 2%, e passivo de 25% do patrimônio líquido. Torço para que cresça. Tirando o FIIB11, que é mono-imóvel, o SDIL é o menor fundo da minha carteira (ativo de "somente" 0,8 bilhão de reais)

VILG11 - fundo de logística com ativos quase na casa dos 2 bilhões de reais, vacância zero e passivo controlado (14% do ativo). Possui 15 imóveis bem diversificados geograficamente. A gestão parece estar fazendo um bom trabalho até o momento.

VISC11 - fundo de shoppings com 19 imóveis bastante diversificados geograficamente. Não deve ser fácil administrar. Ativo na casa dos 2,6 bilhões de reais, e passivo equivalente a 21% do ativo - espero que não aumente muito. Este mês houve subscrição de cotas. Os relatórios mostram que o fundo está empenhado em expandir seu portfolio (a área bruta locável vem crescendo desde 2018). Vacância inferior a 8%.

XPLG11 - com 14 imóveis e ativo de 2,3 bilhões de reais, este é o 3º maior fundo de minha carteira, em termos de valor do ativo. Passivo bem pequeno (4%) e vacância quase em 9%. Em seu auge teve 21 imóveis, depois caiu para 11, e vem aumentando aos poucos. Também é bem diversificado geograficamente. Também o considero um fundo certinho e chato, como todo FII deve ser.

XPIN11 - este é o maior fundo de minha carteira em termos de número de imóveis - 98 imóveis hoje (isso porque o fundo considera cada galpão como um imóvel separado, porém os 98 galpões estão divididos em 7 grandes condomínios). Porém, seu ativo é relativamente pequeno (0,9 bilhão de reais) e a vacância está na casa dos 16%, conforme último relatório. Passivo equivalente a 17% do ativo. Considero um bom fundo, mas vejo gente reclamando em fóruns (se bem que as pessoas reclamam até de ganharem notas de 100 reais, então realmente "o que outros estão dizendo" não é um bom parâmetro para quase nada na bolsa)

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Enfim, confrades, finda esta breve análise de cada FII de minha carteira, concluo que não tenho interesse em vender nenhum destes fundos, nem mesmo o que eu considero o mais problemático da carteira (o HGRE11, por conta da vacância crônica). 

Há um temor recente de que o Credit Suisse está passando por problemas, e 25% do valor aportado em minha carteira de FIIs foi em FIIs administrados pelo Credit Suisse, mas sinceramente eu não estou preocupado. Os fundos podem ser vendidos para outros, a gestão pode ser trocada, pode não acontecer nada com o Credit Suisse, etc. Acho que ainda é cedo para dizer qualquer coisa. Além disso, convém lembrar que a mídia vive de espalhar más notícias, e que muitos manipuladores do mercado se beneficiam de reportagens pessimistas. Se por acaso houver uma "OPA" dos FIIs da Credit Suisse, eu vendo as cotas, aporto em outra coisa, e fim.

Não considero o DY um indicador importante, por isso não o incluí na tabela do início da postagem. Primeiro, porque o preço de mercado da cota muda a cada segundo, então temos um DY diferente a cada segundo para cada FII. Segundo, porque muitas vezes DY altos funcionam como um "canto de sereia" para atrair investidores incautos a aportarem seu suado dinheiro em ativos problemáticos

Continuo sem vontade de comprar "FIIs de papel", simplesmente por gostar do fato de "FIIs de tijolo" estarem lastreados em ativos reais e úteis - os imóveis. Posso mudar de opinião sobre os FIIs de papel algum dia, mas por enquanto nem sei como analisá-los.

Por fim, continuo acreditando que os FIIs possam funcionar como uma "carteira previdenciária", por conta da renda passiva mensal, e este é um dos motivos pelos quais eu não sinto vontade de vender cotas de nenhum FII. Porém, o mercado de FIIs é muito novo no Brasil, então esta é apenas uma crença minha. O tempo dirá se estou certo.

Quais as suas opiniões sobre o mercado de FIIs em geral, confrades? 

Forte abraço, companheiros de trincheira!

Fiquem com Deus!